Rentable por operación, pero no escala como está.
Cada fuente va etiquetada: Entrevista lo que dijo Miguel Ángel · Externo dato público con fuente · Supuesto estimación propia con su razonamiento.
Los costos por operación son casi fijos. Por eso conviene el ticket grande.
Comisión del 10% Entrevista, escalonada al 5% por encima de S/500k Supuesto. Costos directos por operación: revisión legal ~S/2.000, minuta de fideicomiso S/3.500, análisis registral y documental ~S/2.600 Entrevista. Tipo de cambio de trabajo: S/3,50.
| Ticket | Comisión | Costos directos | Margen sin referidor | Con referidor US$2k | Con referidor 50% |
|---|---|---|---|---|---|
| S/150.000 · conservador | 15.000 | 8.100 | 6.900 | −100 | −600 |
| S/300.000 · base | 30.000 | 8.100 | 21.900 | 14.900 | 6.900 |
| S/600.000 · optimista | 55.000 | 8.100 | 46.900 | 39.900 | 19.400 |
Si el análisis documental se cobra por adelantado al solicitante, cada margen sube S/2.600.
es lo que queda de un ticket base si el referidor se lleva el 50%. En tickets de S/150k la operación pierde plata.
es lo que queda con un referidor calificado al 25%. Se le paga bien y CAPEX conserva su margen.
¿Cuántas operaciones al mes exige la meta?
Los plazos de terceros no se aceleran. Lo que se controla es cuándo se piden y si van en paralelo.
Hoy el proceso toma 7 días como mínimo, 15–18 en promedio y hasta 90 Entrevista. Miguel Ángel tiene razón en que SUNARP y el perito no se automatizan; el problema es que hoy se piden uno después del otro.
Cada etapa espera a que termine la anterior. Además, cuando el cliente desiste, CAPEX ya gastó ~US$700–800 en el análisis.
CRI, tasación y documentos se piden juntos, con el análisis pagado por adelantado. La aprobación de casos estándar se delega con una matriz. Supuesto
Es un marketplace de dos lados, y la escasez puede estar en cualquiera de los dos.
"Alguien que respire la operación"
El diagnóstico es correcto: en este negocio la confianza es el producto. Pero una persona sin proceso escrito reproduce el problema, y con 4 leads calificados al mes cierra 4 operaciones. Lo que corresponde es armar el sistema, sumar a la persona y abrir el embudo al mismo tiempo.
- 10 años y ~US$18–19 M colocados
- 0 garantías ejecutadas: buen criterio de riesgo
- Hacen los casos grandes y complejos que otros rechazan
- Red de inversionistas y servicio de cobranza
- Código ético: no lucran con emergencias de salud
- Todo depende de una persona
- Excel, sin CRM ni métricas
- Nadie a cargo de marketing
- Comisiones de referidores negociadas caso a caso
- Costo hundido en las operaciones que se caen
- Informalidad alta y poco acceso a crédito formal
- Deudores de tarjetas que pagan 64% TEA
- Ser el actor ético y transparente del sector
- Alianzas con contadores, notarías y tasadores, casi sin explotar
- IA en WhatsApp para precalificar
- 40–50 competidores con pauta agresiva
- Prensa sobre "compraventas simuladas" y pirámides
- Captación de fondos y financiamiento participativo sin licencia SMV
- Los clientes refinancian con otros más baratos (casi no hay renovación)
El cliente existe. Tiene casa, el banco no le presta y paga tasas de tarjeta.
| Distrito | US$/m² T1-26 | Var. anual |
|---|---|---|
| San Isidro | 2.605 | +21,5% |
| Barranco | 2.556 | +7,6% |
| Miraflores | 2.464 | +10,5% |
| San Borja | 2.099 | +7,9% |
| Surco | 1.818 | +6,6% |
| La Molina | 1.510 | +4,1% |
El alza en dólares es casi toda cambiaria: en soles los precios están planos (+0,5% nominal, −2% real) Externo · BCRP.
Un departamento de 100 m² en Surco vale ~S/630k. Con un LTV del 40% respalda ~S/250k, que es el centro del rango de CAPEX.
No hay que contar con la revalorización como colchón. El LTV debe ser conservador.
Tamaño del mercado Supuesto
Todos prometen "aunque estés en Infocorp". Casi nadie muestra el costo total.
Miguel Ángel estima 40–50 actores Entrevista. Estos son los más visibles Externo. Ojo: buena parte de la prensa del sector son publirreportajes.
| Actor | Tasa publicada | Monto | Desembolso | Inversionistas |
|---|---|---|---|---|
| Prestamype Líder en marca y pauta masiva | desde 1,05% mens. | S/15k–2 M | ~15 días | "hasta 28%"; +8.000 |
| RTC (ex RebajaTusCuentas) Empresa B, inscrita en SBS | desde 1,17%; TCEA ej. 18,9% | S/20k–600k | 7–10 días | no verificado |
| Creditomype Publica su rango completo | 2,8%–3,5% mens. | desde S/20k | 7 días hábiles | +1.200; desde S/20k |
| KapitalízateYa / Carrillo Royalty Posiblemente del mismo grupo | "desde 1,8%" | S/15k–500k | ≤7 días hábiles | "hasta 24%" |
| Prestaclub "+22 años, +S/600 M" | desde 1,10% | S/10k–1 M | no verificado | no verificado |
| Cajas (Huancayo, Arequipa) Exigen sustentar ingresos | TEA 14–19% | hasta 80% del valor | no verificado | depósitos |
| CAPEX | 2,3%–5% mens. | S/150k – millones | 7–90 días (prom. 15–18) | preferentes + grupos |
Velocidad con fecha firme
Ningún actor verificado promete una respuesta en 24 h con fecha de desembolso por escrito. El estándar del mercado es de 7–15 días.
Costo total transparente
Todos publican la tasa "desde". Mostrar la TCEA y todos los gastos desde el primer mensaje diferencia.
Tickets grandes y casos complejos
Ahí no se compite por precio. Al cliente estándar que llega, conviene derivarlo a un aliado a cambio de un fee de referido.
Bien gestionado, el cumplimiento se convierte en argumento de venta.
Esto describe el marco y sus riesgos; no es asesoría legal. Cada punto debe validarlo un abogado especialista en derecho financiero, registral y tributario.
- Registro SBS de empresas de préstamo (Res. SBS 650-2024): hay que precisar qué registro tiene CAPEX y su alcance.
- UIF / lavado de activos (Ley 29038, Res. SBS 789-2018): oficial de cumplimiento, conocimiento del cliente y reportes.
- Fideicomiso: el fiduciario debe ser una entidad autorizada por la SBS.
- Pacto comisorio (arts. 1111 y 1587 del CC): la compraventa con recompra ya fue recalificada judicialmente como préstamo.
- Consumidor (Ley 29571): obligación de informar el costo total y la TCEA.
- Salir de los grupos abiertos y pasar a una distribución 1 a 1 a una lista cerrada de inversionistas, con contrato marco y KYC.
- Que CAPEX nunca reciba ni administre fondos.
- Evaluar una alianza con una plataforma autorizada por la SMV, o tramitar una licencia propia.
- Dejar de usar la compraventa con recompra y usar fideicomiso o hipoteca.
- Calcular la TCEA de cada operación, con un techo interno de ~90%.
- Comunicar "inscritos en SBS", nunca "supervisados".
"Costo total por escrito desde el día uno. Plazos firmes. 10 años sin quitarle la casa a nadie."
El solicitante llega con miedo a perder su casa; el inversionista, con miedo a una pirámide. Quien demuestre con hechos que no es ninguna de las dos cosas se queda con los dos lados.
Dueño de negocio informal
- De 40 a 65 años, casa propia pagada
- "El banco no me reconoce lo que gano"
- Lo activa una campaña, un pedido grande o una deuda con un proveedor
- Califica si el inmueble vale 2–3 veces lo que pide y su flujo se puede demostrar
Sobreendeudado que quiere consolidar
- Varias tarjetas y préstamos, reportado en Infocorp
- Paga S/5–10k al mes solo de intereses
- Lo activa una carta de cobranza o un rechazo del banco
- Califica si la nueva cuota es menor que la suma de las actuales
Liquidez puente
- Tiene un ingreso futuro claro: una venta o una herencia
- Los plazos bancarios no le sirven
- Tiene un evento de salida verificable
- Bajo riesgo y plazo corto
Patrimonial conservador
- De 50 a 70 años, con S/200k–2 M en depósitos
- Quiere ganarle al plazo fijo (3–7%)
- Necesita ver LTV bajo, el fideicomiso y las 0 ejecuciones
- Producto: un "tramo conservador" con LTV ≤35%
Rentista activo
- De 35 a 55 años, ya tiene inmuebles
- Busca 15–25% anual en 5 a 15 operaciones
- Valora el flujo constante de operaciones y la cobranza incluida
- Producto: ficha estándar y exclusividad de 24 h
"Emergencias" como público
No se recomienda hacer anuncios para gente desesperada: choca con el código ético de CAPEX y es la puerta a las malas prácticas del sector. Esos casos entran igual por S1 y S2.
Canales
Con filtro hacen falta ~130 leads al mes para 8 operaciones. Sin filtro, más de 400.
Las tasas de conversión son de referencia Supuesto: se reemplazan con los datos reales en el mes 2.
El texto filtra antes de que el equipo gaste tiempo.
Tu casa ya trabaja por ti. Que también financie tu negocio. Préstamos desde S/150.000 con garantía de tu inmueble en Lima, aunque el banco te haya dicho que no. Te damos el costo total por escrito desde el primer día. ✅ Inmueble inscrito a tu nombre ✅ Lima urbana ✅ Respuesta en 24 h [Ver si califico]
Si pagas más de S/5.000 al mes en intereses de tarjetas, hay otra forma. Junta tus deudas en un solo préstamo con garantía de tu inmueble y una cuota que sí puedas pagar. Antes de que firmes nada, te mostramos el costo total. [Calcular mi cuota]
10 años. Ningún cliente perdió su casa con nosotros. Trabajamos con fideicomiso y un fiduciario regulado, así tu inmueble queda protegido para ambas partes. Mira cómo funciona en 60 segundos. ▶️
¡Hola [Nombre]! Soy [Asesor] de CAPEX 👋 Gracias por escribirnos. Para decirte en minutos si podemos ayudarte, te hago 4 preguntas rápidas: 1️⃣ ¿El inmueble está inscrito en Registros Públicos a tu nombre? 2️⃣ ¿En qué distrito está? 3️⃣ ¿Cuánto vale aproximadamente y cuánto necesitas? 4️⃣ ¿Para qué lo usarías: tu negocio, ordenar deudas u otra cosa?
¡Gracias! Por lo que me cuentas, tu caso sí podría calificar ✅ El siguiente paso es una llamada de 15 minutos con [Asesor]. Te explica cómo funciona, cuánto te costaría en total y cuánto demora. ¿Te queda mejor hoy a las [hora] o mañana a las [hora]? 📄 Si tienes a mano tu número de partida registral, envíamelo y vamos adelantando la verificación.
Gracias por la confianza, [Nombre]. Por ahora solo trabajamos con inmuebles inscritos a nombre de quien solicita, en Lima urbana y desde S/150.000, así que no podríamos ayudarte bien. Te dejo una guía gratuita para evitar préstamos abusivos con garantía: [link]. ¡Muchos éxitos!
Hola [Nombre], soy [X] de CAPEX. Tenemos una nueva oportunidad: un préstamo de S/[monto] a [plazo] meses, al [tasa]% mensual, con garantía de un [tipo de inmueble] en [distrito] tasado en S/[valor] (LTV [x]%) y estructura de fideicomiso. Tienes exclusividad hasta el [fecha/hora]. ¿Te envío la ficha completa?
Medir y ordenar → filtrar y activar → escalar lo que funciona.
- MA + RenzoLínea base con las últimas 20–30 operaciones
- MA + CristóbalCriterios de calificación y matriz de aprobación por escrito
- EstebanCRM con dos pipelines; adiós al Excel
- RenzoChecklist de expediente, cobro del análisis por adelantado y trámites en paralelo
- MAAbrir la búsqueda del Gerente de Operaciones Comerciales
- CristóbalEncargar la opinión legal: captación, SMV, UIF y SBS
- EstebanBot de precalificación en WhatsApp y formulario
- Esteban + RenzoVolver a pautar con S/3–5k y filtro
- RenzoPrograma de referidores: contrato y tabla
- CristóbalFicha estándar de oportunidad, CRM de inversionistas y primer desayuno
- MAContratar al nuevo rol y hacer su onboarding a su lado
- EstebanLanding, perfil de Google y 10 reseñas
- EstebanDuplicar el presupuesto de las campañas con mejor costo por lead calificado
- Renzo + Nuevo rolFirmar 3 alianzas: contador, notaría y tasadora
- Nuevo rolLlevar el 50% de las operaciones de punta a punta
- CristóbalReporte mensual a inversionistas y nivel "Preferente"
- MADelegar la aprobación de los casos estándar
- SociosRevisión de los 90 días y plan del siguiente trimestre
Experimentos de validación
| Hipótesis | Cómo probarla | Costo | Criterio de éxito |
|---|---|---|---|
| Un formulario con preguntas eliminatorias y un bot reducen los leads basura | A/B en Meta Lead Ads durante 3 semanas | S/2.500 | 25% o más precalifican; costo por lead calificado menor a S/150 |
| El mensaje de "deudas" convierte mejor que el de "negocio" | 2 campañas en paralelo | S/2.000 | ±30% de diferencia en expedientes |
| Cobrar el análisis por adelantado no reduce los cierres | Aplicarlo durante 6 semanas | S/0 | Los expedientes caen menos de 15% |
| El proceso en paralelo baja el ciclo a 12 días o menos | 5 operaciones seguidas | ~S/1.000 | Promedio de 12 días o menos |
| Los contadores son un canal rentable | Charla en 2 estudios contables y kit de referidor | S/800 | 3 o más referidos calificados en 45 días |
| El contenido "anti-estafa" atrae mejores leads | 8 reels educativos | S/1.500 | Precalificación orgánica igual o mayor que la de pauta |
| Hay demanda latente de inversionistas | Desayuno con 10 invitados referidos | S/1.200 | 3 o más comprometen capital |
Una sola plataforma central. Si son cinco herramientas sueltas, el equipo vuelve al Excel.
Costo total estimado: US$350–550 al mes más los mensajes de Meta. Equivale a menos de 1/40 del margen de una operación base.
| Necesidad | Recomendado | Alternativas | US$/mes | Prioridad |
|---|---|---|---|---|
| CRM y pipeline (solicitantes e inversionistas) | Kommo Advanced, con WhatsApp API nativo | HubSpot Pro, Attio, Bitrix24 | ~245 | Alta · mes 1 |
| IA en WhatsApp para precalificar | Salesbot de Kommo o Respond.io | WATI, Leadsales, Treble | 0–159 | Alta · mes 2 |
| Formulario de precalificación | Tally | Typeform, Jotform, Meta Lead Ads | 0–24 | Alta |
| Expediente documental | Google Workspace | Notion (para el manual) | 55–110 | Alta · mes 1 |
| Firma digital | DNIe + ReFirma · DocuSign | ZapSign, Adobe Sign | 0–90 | Media |
| Cobranza y recordatorios | Plantillas utility de WhatsApp desde el CRM | Respond.io, WATI | ~0,03/msj | Media |
| Automatización | Make | Zapier, n8n | 9–16 | Media |
| Tablero de KPIs | Looker Studio | Power BI, Metabase | 0 | Alta · mes 1 |
- Primer contacto y filtro (bot)
- Consulta de partida y gravámenes el mismo día
- Checklist de documentos con recordatorios
- Propuesta en PDF desde una plantilla
- Envío a inversionistas y exclusividad de 24 h
- Recordatorios de cobranza
- CRI de SUNARP: 3–5 días hábiles, pedido el día 1
- Tasación por perito: alianza con turno garantizado
- Revisión legal: checklist y precio fijo
- Fiduciario y notaría: minuta modelo preaprobada
Tablero mínimo de KPIs, revisado cada lunes
Gerente(a) de Operaciones Comerciales
Lleva cada operación de punta a punta con el criterio de Miguel Ángel, y es la cara de confianza frente a solicitantes e inversionistas. "Ejecutivo comercial" es un nombre que se queda corto y atrae el perfil equivocado.
- Calificar y negociar con los solicitantes precalificados
- Coordinar SUNARP, tasadora, abogado, fiduciario y notaría; es responsable del ciclo
- Preparar las propuestas y gestionar el fondeo
- Mantener el CRM al día y reportar los KPIs
- Escribir el manual de operación con Miguel Ángel
- Desde el día 90, aprobar los casos estándar
- 4 años o más en banca hipotecaria o de pyme, cajas, área legal-registral, notaría o corretaje con financiamiento
- Sabe leer partidas, gravámenes y tasaciones; entiende hipoteca y fideicomiso; calcula TCEA
- Transmite seguridad a dos públicos muy distintos
- Descartar: el cierre agresivo sin conocimiento técnico
- Fijo de S/5–7k + 5–8% de la comisión de cada operación que lleve
- Bono trimestral por ciclo de 12 días o menos y cero incidentes
- Caso práctico con una partida y una tasación reales
- Entrevista con un inversionista de confianza: "¿le confiarías tu dinero?"
- Período de prueba de 90 días con los KPIs del sprint 3