Propuesta estratégica Octubre 2026 · Lima

De 4 operaciones al mes a una máquina que escala.

Diagnóstico, mercado y plan comercial de 90 días para CAPEX, intermediación de préstamos con garantía inmobiliaria. Se basa en la conversación con Miguel Ángel del 6 de octubre de 2026 y en investigación pública sobre el mercado peruano.

10 años
operando desde nov-2015
US$18–19 M
colocados (histórico)
0
garantías ejecutadas
15–18 días
ciclo promedio hoy
01 · Resumen ejecutivo

Rentable por operación, pero no escala como está.

Cada fuente va etiquetada: Entrevista lo que dijo Miguel Ángel · Externo dato público con fuente · Supuesto estimación propia con su razonamiento.

1
La economía por operación funcionaUn ticket de S/300k deja ~S/22k de margen. Con 2–3 operaciones al mes se cubren los costos y se paga a los socios.
2
La meta exige 2 a 4 veces la capacidad actualColocar S/2,5–5 M al mes son 8–17 operaciones; hoy la capacidad ronda las 4. Si la meta es en US$, son 29–58.
3
Hay tres cuellos de botella, no unoLeads sin filtro arriba del embudo, un proceso en serie que depende de una sola persona, y un fondeo sin pipeline.
4
No se puede competir por precioLa competencia publica tasas desde 1,05–1,8% mensual; CAPEX cobra 2,3–5%. Hay que ganar en tickets grandes, casos complejos, velocidad y confianza.
5
Primero el sistema, después la personaEl perfil que pide Miguel Ángel es necesario, pero sin un proceso escrito y sin métricas, ese "unicornio" no rinde ni se queda.
6
Dos riesgos legales para validar yaLos grupos de WhatsApp con muchos inversionistas, y el tope de tasa del BCRP en operaciones en dólares.
Meta propuesta a 90 días: 6–8 operaciones desembolsadas en el mes 3, un ciclo promedio de 12 días o menos, al menos 30% de las operaciones vía referidores y alianzas, y un stack de herramientas por US$350–550 al mes.
02 · Números economía por operación

Los costos por operación son casi fijos. Por eso conviene el ticket grande.

Comisión del 10% Entrevista, escalonada al 5% por encima de S/500k Supuesto. Costos directos por operación: revisión legal ~S/2.000, minuta de fideicomiso S/3.500, análisis registral y documental ~S/2.600 Entrevista. Tipo de cambio de trabajo: S/3,50.

TicketComisiónCostos directosMargen sin referidorCon referidor US$2kCon referidor 50%
S/150.000 · conservador15.0008.1006.900−100−600
S/300.000 · base30.0008.10021.90014.9006.900
S/600.000 · optimista55.0008.10046.90039.90019.400

Si el análisis documental se cobra por adelantado al solicitante, cada margen sube S/2.600.

Hoy: referidos negociados caso a caso
S/6.900

es lo que queda de un ticket base si el referidor se lleva el 50%. En tickets de S/150k la operación pierde plata.

Propuesta: tabla estándar de referidores
S/14.400

es lo que queda con un referidor calificado al 25%. Se le paga bien y CAPEX conserva su margen.

¿Cuántas operaciones al mes exige la meta?

~4
capacidad actual
"Una por semana" Entrevista
8
S/2,5 M al mes
con un ticket de S/300k · ~S/250k de comisión
17
S/5 M al mes
con un ticket de S/300k · ~S/500k de comisión
29–58
si la meta es en US$
no es alcanzable sin cambiar de modelo
Punto de equilibrio: con costos fijos de S/55k al mes, que ya incluyen un retiro de S/10k por socio Supuesto, bastan 2,5 operaciones base al mes. Sobrevivir no es el problema; el problema es crecer. Pendiente de confirmar: ¿la meta es en soles o en dólares?
03 · Proceso del contacto al desembolso

Los plazos de terceros no se aceleran. Lo que se controla es cuándo se piden y si van en paralelo.

Hoy el proceso toma 7 días como mínimo, 15–18 en promedio y hasta 90 Entrevista. Miguel Ángel tiene razón en que SUNARP y el perito no se automatizan; el problema es que hoy se piden uno después del otro.

Día 0
Contacto y filtro
IG, WhatsApp, Google, referido. Los criterios no están escritos.
Días 1–4
Partida y CRI
SUNARP. Mientras espera, el cliente se enfría y prueba con la competencia.
Días 1–7
Documentos
Ida y vuelta por WhatsApp, sin checklist.
Días 3–8
Tasación
Pago, asignación, visita jueves o viernes, informe lunes o martes. Días muertos.
+1 día
Aprobación
Solo Miguel Ángel aprueba, así que todo depende de su agenda.
+1 día
Propuesta PDF
Se arma a mano.
+2 días
Preferentes
48 h de exclusividad, aunque digan que no en una hora.
+1–14 días
Grupos de WhatsApp
Venta "a mercado" sin plazo, y con riesgo regulatorio.
+2–3 días
Fideicomiso
Fiduciario, notaría, SUNARP.
Fin
Desembolso y cobranza
La cobranza es manual, por WhatsApp.
Hoy: en serie
15–18 días

Cada etapa espera a que termine la anterior. Además, cuando el cliente desiste, CAPEX ya gastó ~US$700–800 en el análisis.

Propuesta: en paralelo desde el día 1
9–12 días

CRI, tasación y documentos se piden juntos, con el análisis pagado por adelantado. La aprobación de casos estándar se delega con una matriz. Supuesto

04 · Diagnóstico los 5 problemas, en orden de prioridad

Es un marketplace de dos lados, y la escasez puede estar en cualquiera de los dos.

1
No hay datos del embudoNo se mide conversión, CAC por canal, morosidad ni tiempos. Toda decisión depende de esto, y resolverlo es barato.Operación
2
Adquisición sin filtroLa pauta traía leads basura, y sin pauta la demanda queda a merced de la competencia. El problema no era la pauta: faltaba precalificar.Demanda
3
Todo pasa por Miguel ÁngelEl proceso va en serie y la aprobación depende de una persona. Con ~4 operaciones al mes el techo es duro.Operación · Equipo
4
El fondeo no tiene pipelinePara colocar S/5 M al mes hacen falta ~150 inversionistas activos Supuesto. Hoy hay 3–4 preferentes más los grupos.Oferta
5
Riesgo legal y reputacionalLos grupos de WhatsApp, un registro SBS de alcance poco claro, un sector con mala prensa. Bien resuelto, se vuelve argumento de venta.Legal
La prioridad de Miguel Ángel

"Alguien que respire la operación"

El diagnóstico es correcto: en este negocio la confianza es el producto. Pero una persona sin proceso escrito reproduce el problema, y con 4 leads calificados al mes cierra 4 operaciones. Lo que corresponde es armar el sistema, sumar a la persona y abrir el embudo al mismo tiempo.

Fortalezas
  • 10 años y ~US$18–19 M colocados
  • 0 garantías ejecutadas: buen criterio de riesgo
  • Hacen los casos grandes y complejos que otros rechazan
  • Red de inversionistas y servicio de cobranza
  • Código ético: no lucran con emergencias de salud
Debilidades
  • Todo depende de una persona
  • Excel, sin CRM ni métricas
  • Nadie a cargo de marketing
  • Comisiones de referidores negociadas caso a caso
  • Costo hundido en las operaciones que se caen
Oportunidades
  • Informalidad alta y poco acceso a crédito formal
  • Deudores de tarjetas que pagan 64% TEA
  • Ser el actor ético y transparente del sector
  • Alianzas con contadores, notarías y tasadores, casi sin explotar
  • IA en WhatsApp para precalificar
Amenazas
  • 40–50 competidores con pauta agresiva
  • Prensa sobre "compraventas simuladas" y pirámides
  • Captación de fondos y financiamiento participativo sin licencia SMV
  • Los clientes refinancian con otros más baratos (casi no hay renovación)
05 · Mercado fuentes: BCRP, SBS, INEI, PRODUCE, prensa

El cliente existe. Tiene casa, el banco no le presta y paga tasas de tarjeta.

~54%
empleo informal en Lima
70% a nivel nacional (INEI, 2025–26) Externo
1 de 4
MYPE accede a crédito formal
SBS/IPE, mar-2026 Externo
4,5–5 M
peruanos con deuda vencida o castigada
~S/40–50 mil M (estimación privada, may-2026) Externo
64%
TEA promedio de tarjetas
Banca múltiple, ago-2026; el hipotecario está en 7,5% Externo
DistritoUS$/m² T1-26Var. anual
San Isidro2.605+21,5%
Barranco2.556+7,6%
Miraflores2.464+10,5%
San Borja2.099+7,9%
Surco1.818+6,6%
La Molina1.510+4,1%
Cómo leerlo

El alza en dólares es casi toda cambiaria: en soles los precios están planos (+0,5% nominal, −2% real) Externo · BCRP.

Un departamento de 100 m² en Surco vale ~S/630k. Con un LTV del 40% respalda ~S/250k, que es el centro del rango de CAPEX.

No hay que contar con la revalorización como colchón. El LTV debe ser conservador.

Tamaño del mercado Supuesto

S/2.500 M
TAM · por año
Crédito privado con garantía inmobiliaria en Lima. Dos métodos: de abajo hacia arriba (hogares propietarios titulados × demanda × ticket) y de arriba hacia abajo (volumen del líder ÷ su participación).
S/550 M
SAM · por año
Tickets de S/150k o más (~55% del valor) en zonas cuyo valor respalda un LTV ≤50% (~40%).
S/30–60 M
SOM · 12–24 meses
Es la meta de S/2,5–5 M al mes: 5–11% del SAM. Es ambiciosa pero posible. En US$ sería ~40% del SAM, lo que no es realista.
06 · Competencia consultado el 6-oct-2026

Todos prometen "aunque estés en Infocorp". Casi nadie muestra el costo total.

Miguel Ángel estima 40–50 actores Entrevista. Estos son los más visibles Externo. Ojo: buena parte de la prensa del sector son publirreportajes.

ActorTasa publicadaMontoDesembolsoInversionistas
Prestamype
Líder en marca y pauta masiva
desde 1,05% mens.S/15k–2 M~15 días"hasta 28%"; +8.000
RTC (ex RebajaTusCuentas)
Empresa B, inscrita en SBS
desde 1,17%; TCEA ej. 18,9%S/20k–600k7–10 díasno verificado
Creditomype
Publica su rango completo
2,8%–3,5% mens.desde S/20k7 días hábiles+1.200; desde S/20k
KapitalízateYa / Carrillo Royalty
Posiblemente del mismo grupo
"desde 1,8%"S/15k–500k≤7 días hábiles"hasta 24%"
Prestaclub
"+22 años, +S/600 M"
desde 1,10%S/10k–1 Mno verificadono verificado
Cajas (Huancayo, Arequipa)
Exigen sustentar ingresos
TEA 14–19%hasta 80% del valorno verificadodepósitos
CAPEX2,3%–5% mens.S/150k – millones7–90 días (prom. 15–18)preferentes + grupos
Espacio libre 1

Velocidad con fecha firme

Ningún actor verificado promete una respuesta en 24 h con fecha de desembolso por escrito. El estándar del mercado es de 7–15 días.

Espacio libre 2

Costo total transparente

Todos publican la tasa "desde". Mostrar la TCEA y todos los gastos desde el primer mensaje diferencia.

Espacio libre 3

Tickets grandes y casos complejos

Ahí no se compite por precio. Al cliente estándar que llega, conviene derivarlo a un aliado a cambio de un fee de referido.

07 · Marco regulatorio requiere validación con abogado

Bien gestionado, el cumplimiento se convierte en argumento de venta.

Esto describe el marco y sus riesgos; no es asesoría legal. Cada punto debe validarlo un abogado especialista en derecho financiero, registral y tributario.

Riesgo alto 1: captación de fondos. Ofrecer operaciones de forma habitual en grupos de WhatsApp abiertos, juntando a muchos inversionistas, puede parecerse a captación de fondos del público (art. 11 de la Ley 26702; art. 246 del Código Penal, con pena de 4–8 años si se usan redes sociales), o a financiamiento participativo sin licencia SMV (D.U. 013-2020). Externo
Riesgo alto 2: tope de tasa. El tope del BCRP para operaciones fuera del sistema financiero, vigente hasta el 31-oct-2026, es de 114,13% TEA en soles y 99,84% en dólares Externo. Una operación a 12 meses al 5% mensual con 10% de comisión pagada por el deudor tiene una TCEA de ~106% Supuesto, por encima del tope en dólares.
Marco aplicable
  • Registro SBS de empresas de préstamo (Res. SBS 650-2024): hay que precisar qué registro tiene CAPEX y su alcance.
  • UIF / lavado de activos (Ley 29038, Res. SBS 789-2018): oficial de cumplimiento, conocimiento del cliente y reportes.
  • Fideicomiso: el fiduciario debe ser una entidad autorizada por la SBS.
  • Pacto comisorio (arts. 1111 y 1587 del CC): la compraventa con recompra ya fue recalificada judicialmente como préstamo.
  • Consumidor (Ley 29571): obligación de informar el costo total y la TCEA.
Recomendaciones (para validar)
  • Salir de los grupos abiertos y pasar a una distribución 1 a 1 a una lista cerrada de inversionistas, con contrato marco y KYC.
  • Que CAPEX nunca reciba ni administre fondos.
  • Evaluar una alianza con una plataforma autorizada por la SMV, o tramitar una licencia propia.
  • Dejar de usar la compraventa con recompra y usar fideicomiso o hipoteca.
  • Calcular la TCEA de cada operación, con un techo interno de ~90%.
  • Comunicar "inscritos en SBS", nunca "supervisados".
08 · Go-to-market segmentos y posicionamiento

"Costo total por escrito desde el día uno. Plazos firmes. 10 años sin quitarle la casa a nadie."

El solicitante llega con miedo a perder su casa; el inversionista, con miedo a una pirámide. Quien demuestre con hechos que no es ninguna de las dos cosas se queda con los dos lados.

Solicitante S1

Dueño de negocio informal

  • De 40 a 65 años, casa propia pagada
  • "El banco no me reconoce lo que gano"
  • Lo activa una campaña, un pedido grande o una deuda con un proveedor
  • Califica si el inmueble vale 2–3 veces lo que pide y su flujo se puede demostrar
Solicitante S2

Sobreendeudado que quiere consolidar

  • Varias tarjetas y préstamos, reportado en Infocorp
  • Paga S/5–10k al mes solo de intereses
  • Lo activa una carta de cobranza o un rechazo del banco
  • Califica si la nueva cuota es menor que la suma de las actuales
Solicitante S3

Liquidez puente

  • Tiene un ingreso futuro claro: una venta o una herencia
  • Los plazos bancarios no le sirven
  • Tiene un evento de salida verificable
  • Bajo riesgo y plazo corto
Inversionista I1

Patrimonial conservador

  • De 50 a 70 años, con S/200k–2 M en depósitos
  • Quiere ganarle al plazo fijo (3–7%)
  • Necesita ver LTV bajo, el fideicomiso y las 0 ejecuciones
  • Producto: un "tramo conservador" con LTV ≤35%
Inversionista I2

Rentista activo

  • De 35 a 55 años, ya tiene inmuebles
  • Busca 15–25% anual en 5 a 15 operaciones
  • Valora el flujo constante de operaciones y la cobranza incluida
  • Producto: ficha estándar y exclusividad de 24 h
Fuera de foco

"Emergencias" como público

No se recomienda hacer anuncios para gente desesperada: choca con el código ético de CAPEX y es la puerta a las malas prácticas del sector. Esos casos entran igual por S1 y S2.

Canales

Pauta con filtro
Un anuncio que dice qué sí y qué no califica, un formulario con 5 preguntas eliminatorias y un bot de WhatsApp. Se mide el costo por lead calificado, no el costo por lead.
Orgánico educativo
Contenido como "5 señales de que te quieren quitar la casa" o "qué es un fideicomiso en 60 segundos". Filtra y diferencia. Perfil de Google con reseñas reales.
Referidores estándar
Simple 15% · Calificado 25% · Aliado premium 30–35% de la comisión. Se paga solo al desembolso y se elimina el 50%.
Alianzas
Contadores de MYPE, notarías, tasadores (que además aceleran el proceso), inmobiliarias, gremios y abogados de sucesiones.
09 · Embudo escenario base

Con filtro hacen falta ~130 leads al mes para 8 operaciones. Sin filtro, más de 400.

Las tasas de conversión son de referencia Supuesto: se reemplazan con los datos reales en el mes 2.

1,9%
conservador
~420 leads al mes para 8 operaciones
6,2%
base
~130 leads al mes para 8 operaciones
13,2%
optimista
~60 leads al mes para 8 operaciones
Tiempos objetivo: respuesta al lead en menos de 15 min (bot) o 4 h (persona) · llamada en menos de 24 h · aprobación en 7 días o menos · fondeo en 3 días o menos · desembolso en 4 días o menos. Promedio de 12 días a los 6 meses.
10 · Mensajes listos para copiar

El texto filtra antes de que el equipo gaste tiempo.

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11 · Plan de 90 días tres sprints de 30 días

Medir y ordenar → filtrar y activar → escalar lo que funciona.

Días 1–30
Medir y ordenar
  • MA + RenzoLínea base con las últimas 20–30 operaciones
  • MA + CristóbalCriterios de calificación y matriz de aprobación por escrito
  • EstebanCRM con dos pipelines; adiós al Excel
  • RenzoChecklist de expediente, cobro del análisis por adelantado y trámites en paralelo
  • MAAbrir la búsqueda del Gerente de Operaciones Comerciales
  • CristóbalEncargar la opinión legal: captación, SMV, UIF y SBS
KPI: el 100% de las operaciones en el CRM · línea base medida
Días 31–60
Filtrar y activar
  • EstebanBot de precalificación en WhatsApp y formulario
  • Esteban + RenzoVolver a pautar con S/3–5k y filtro
  • RenzoPrograma de referidores: contrato y tabla
  • CristóbalFicha estándar de oportunidad, CRM de inversionistas y primer desayuno
  • MAContratar al nuevo rol y hacer su onboarding a su lado
  • EstebanLanding, perfil de Google y 10 reseñas
KPI: 25 o más precalificados · 6 o más expedientes · ciclo de 14 días o menos
Días 61–90
Escalar lo que funciona
  • EstebanDuplicar el presupuesto de las campañas con mejor costo por lead calificado
  • Renzo + Nuevo rolFirmar 3 alianzas: contador, notaría y tasadora
  • Nuevo rolLlevar el 50% de las operaciones de punta a punta
  • CristóbalReporte mensual a inversionistas y nivel "Preferente"
  • MADelegar la aprobación de los casos estándar
  • SociosRevisión de los 90 días y plan del siguiente trimestre
KPI: 6–8 operaciones en el mes · ciclo de 12 días o menos · 30% o más vía referidores

Experimentos de validación

HipótesisCómo probarlaCostoCriterio de éxito
Un formulario con preguntas eliminatorias y un bot reducen los leads basuraA/B en Meta Lead Ads durante 3 semanasS/2.50025% o más precalifican; costo por lead calificado menor a S/150
El mensaje de "deudas" convierte mejor que el de "negocio"2 campañas en paraleloS/2.000±30% de diferencia en expedientes
Cobrar el análisis por adelantado no reduce los cierresAplicarlo durante 6 semanasS/0Los expedientes caen menos de 15%
El proceso en paralelo baja el ciclo a 12 días o menos5 operaciones seguidas~S/1.000Promedio de 12 días o menos
Los contadores son un canal rentableCharla en 2 estudios contables y kit de referidorS/8003 o más referidos calificados en 45 días
El contenido "anti-estafa" atrae mejores leads8 reels educativosS/1.500Precalificación orgánica igual o mayor que la de pauta
Hay demanda latente de inversionistasDesayuno con 10 invitados referidosS/1.2003 o más comprometen capital
12 · Herramientas precios consultados en oct-2026

Una sola plataforma central. Si son cinco herramientas sueltas, el equipo vuelve al Excel.

Costo total estimado: US$350–550 al mes más los mensajes de Meta. Equivale a menos de 1/40 del margen de una operación base.

NecesidadRecomendadoAlternativasUS$/mesPrioridad
CRM y pipeline (solicitantes e inversionistas)Kommo Advanced, con WhatsApp API nativoHubSpot Pro, Attio, Bitrix24~245Alta · mes 1
IA en WhatsApp para precalificarSalesbot de Kommo o Respond.ioWATI, Leadsales, Treble0–159Alta · mes 2
Formulario de precalificaciónTallyTypeform, Jotform, Meta Lead Ads0–24Alta
Expediente documentalGoogle WorkspaceNotion (para el manual)55–110Alta · mes 1
Firma digitalDNIe + ReFirma · DocuSignZapSign, Adobe Sign0–90Media
Cobranza y recordatoriosPlantillas utility de WhatsApp desde el CRMRespond.io, WATI~0,03/msjMedia
AutomatizaciónMakeZapier, n8n9–16Media
Tablero de KPIsLooker StudioPower BI, Metabase0Alta · mes 1
Se automatiza o estandariza
  • Primer contacto y filtro (bot)
  • Consulta de partida y gravámenes el mismo día
  • Checklist de documentos con recordatorios
  • Propuesta en PDF desde una plantilla
  • Envío a inversionistas y exclusividad de 24 h
  • Recordatorios de cobranza
Depende de terceros (no se acelera, se adelanta)
  • CRI de SUNARP: 3–5 días hábiles, pedido el día 1
  • Tasación por perito: alianza con turno garantizado
  • Revisión legal: checklist y precio fijo
  • Fiduciario y notaría: minuta modelo preaprobada

Tablero mínimo de KPIs, revisado cada lunes

13 · El rol clave la prioridad de Miguel Ángel

Gerente(a) de Operaciones Comerciales

Lleva cada operación de punta a punta con el criterio de Miguel Ángel, y es la cara de confianza frente a solicitantes e inversionistas. "Ejecutivo comercial" es un nombre que se queda corto y atrae el perfil equivocado.

Responsabilidades
  • Calificar y negociar con los solicitantes precalificados
  • Coordinar SUNARP, tasadora, abogado, fiduciario y notaría; es responsable del ciclo
  • Preparar las propuestas y gestionar el fondeo
  • Mantener el CRM al día y reportar los KPIs
  • Escribir el manual de operación con Miguel Ángel
  • Desde el día 90, aprobar los casos estándar
Perfil
  • 4 años o más en banca hipotecaria o de pyme, cajas, área legal-registral, notaría o corretaje con financiamiento
  • Sabe leer partidas, gravámenes y tasaciones; entiende hipoteca y fideicomiso; calcula TCEA
  • Transmite seguridad a dos públicos muy distintos
  • Descartar: el cierre agresivo sin conocimiento técnico
Compensación y selección Supuesto
  • Fijo de S/5–7k + 5–8% de la comisión de cada operación que lleve
  • Bono trimestral por ciclo de 12 días o menos y cero incidentes
  • Caso práctico con una partida y una tasación reales
  • Entrevista con un inversionista de confianza: "¿le confiarías tu dinero?"
  • Período de prueba de 90 días con los KPIs del sprint 3
Datos que faltan confirmar para cerrar el plan: la moneda de la meta mensual · las operaciones que hoy cierran al mes y la cartera activa · la conversión y el CAC por canal · la morosidad · los costos fijos completos · la capacidad de fondeo de los inversionistas · el alcance del registro SBS.